Como consecuencia de la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, el gobierno ha publicado el Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que aprovecha para dar un vuelco a la contratación de préstamos hipotecarios, modificando once leyes.
El texto, que se espera sea aprobado como proyecto de ley en un Consejo de Ministros después del verano, tiene como pilares la protección al consumidor y la preservación de la cultura de pago. Para ello, aumenta la transparencia y el cliente recibe más información a la hora de firmar una hipoteca. Además, el particular tendrá mayor facilidad para modificar las condiciones del contrato o le será más barato amortizar el préstamo antes de tiempo.
Estas son las novedades más significativas de la propuesta legislativa:
Modificación de la cláusula de vencimiento anticipado: el banco no podrá ejecutar la hipoteca durante la primera mitad de vida de la hipoteca -los 10 primeros años en una hipoteca a 20 años- hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado nueve meses impagados. En el caso de que los impagos se produzcan durante la segunda mitad de vida de la hipoteca, el porcentaje se eleva hasta el 4% del capital y el límite temporal hasta un año. Esta nueva cláusula de vencimiento anticipado se aplicará a todos los créditos hipotecarios vigentes.
Los notarios están obligados a asesorar al cliente: deben hacer constar en acta las pruebas realizadas al cliente sobre su entendimiento en la aplicación práctica de las cláusulas financieras recogidas en el contrato. El cliente deberá acudir en dos ocasiones a la notaría. Una primera en la fase precontractual con los papeles del banco para que este compruebe que el cliente ha recibido toda la información que establece la ley. Una segunda vez con el representante del banco a la firma del contrato ante notario. Tanto el notario como el registrador tienen la obligación de no autorizar el contrato si existen cláusulas declaradas abusivas por la justicia en sentencia firme o si no se han cumplido todas las obligaciones. Los notarios podrán afrontar sanciones en caso que no cumplan sus obligaciones.
Los bancos tendrán que entregar a los clientes una ficha que informará sobre las cláusulas peligrosas, como las suelo o las de vencimiento anticipado, y los posibles escenarios que se pueden producir con tipos de interés variables.
Queda prohibida la venta de paquetes vinculados: el banco no podrá obligar a adquirir un seguro de vida o de hogar para conceder la hipoteca. Únicamente se podrán autorizar aquellos paquetes que sean considerados beneficiosos para el cliente y se necesita autorización por parte del Banco de España.
Los intereses de demora serán innegociables: la ley lo fija en tres veces el interés legal del dinero.
La amortización anticipada del préstamo podrá hacerse en cualquier momento: el cliente podrá amortizar anticipadamente con una comisión del 0,5% de la cantidad entregada en los diez primeros años. Este porcentaje bajará al 0,25 % hasta el quinto año y, desde entonces, se reducirá a cero.
La nueva ley facilita que el consumidor cambie de una hipoteca variable a una fija y viceversa: se reduce sustancialmente la comisión por reembolso que sirve para cambiar de banco la hipoteca. Hasta el tercer año de la hipoteca, será del 0,25%. A partir del tercer año, esta comisión quedará suprimida. Los gastos de notario y registro se bonificarán al 90%.
Reconoce el derecho del prestatario en moneda extranjera a convertir el préstamo a euros como moneda en que recibe sus ingresos.
